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重磅!楼市再出新规,下半年可能迎来降价潮

河南宇信房地产  时间:2020/10/17  浏览:   来源:搜狐焦点

    最近房价下半年要跌的声音开始在市场上蔓延。 原因就是8月20日,央行、住建部召集12家房地产公司在北京面谈,研究进一步落实房地产长效机制。还重点强调了要形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 这样一个举措怎么就影响到未来的房价了? 下半年真的能降价吗? 降多少? 血拼哥觉得,咱们吃瓜群众别着急,

最近房价下半年要跌的声音开始在市场上蔓延。

原因就是8月20日,央行、住建部召集12家房地产公司在北京面谈,研究进一步落实房地产长效机制。还重点强调了要形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这样一个举措怎么就影响到未来的房价了?

下半年真的能降价吗?

降多少?

血拼哥觉得,咱们吃瓜群众别着急,把事情捋一捋,别跟风就是雨!

限购限贷之后又对开发商下手,房地产调控又紧了

据媒体消息,此次会议之后或将出台新规,设置“三道红线”:

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二:净负债率不得大于100%;

红线三:现金短债比不得大于1倍

根据“三道红线”的触线情况,新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,则不得新增有息负债。

什么是有息负债?

有息负债是相对无息负债而言的。无息负债通俗来说是由于欠款而无偿占用别人的资金;而有息负债,指的是银行长期借款、发行债券等。二者的区别在于,前者可以无偿占用他人资金,尤其是垄断性企业;后者则需支付越高的利息!

负债经营之下,融资是开发商的生命线,如此举措无异于限购限贷后,对房地产市场的又一记重锤,那么大家难免疑惑,疫情之后,国家对房地产行业态度如何?真的要彻底“压死”吗?

房地产作为复苏最快的行业之一,今年迅速走出了新冠肺炎疫情的影响。

自2020年4月开始,部分城市新房备案价明显松动,宽松的货币政策又使得一部分资金流入房地产市场,推动了以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨的势头。而房地产销售的快速恢复,也带动居民中长期信贷持续大规模增加。

不仅如此,土地市场热度也持续高涨。

根据天风证券研究所统计,截至2020年8月17日,百城土地溢价率已经连续22周超过10%,北京更是创下五年后再现“地王”的战绩。这一波操作无疑会助推房价上涨的预期!

如此,房地产企业金融资源的占用问题引起了监管的注意。

此次会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

如果实施,那么新规意图很明显,帮房企“去杠杆”,进一步稳定房地产市场,绝对是未雨绸缪的好事。

那么,此举涉及多少房企呢?真的会影响下半年的房价吗?

上层接连出手,稳市场迫在眉睫

其实,在此次座谈会之前,针对房地产市场升温的问题,上层就已经多次出手。

724,房地产座谈会“剑指”“城市一把手”,强调严控资金流入楼市。

728,多家银行相关人员收到央行《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》,开始统计消费贷业务,之后“花呗接入征信”,流向楼市的资金进一步缩紧。

再加上这次820会议。

不难看出,上层针对房地产市场的措施都是从经融层面出手,并没有从限购政策层面直接打击,所以此番调控底层逻辑并不是限制打压,而是规范。

“高债务高周转”一直是房企的顽疾。

新规的意图一方面是“控风险”,另一方面就是引导资金流入实体经济。

今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产,为保证国内经济的顺畅运行,顺利推进“经济内循环”,势必要控制房价和地价,防止房地产过于繁荣挤压了实体经济的发展。

而另一边,触红线的房企也不在少数,光鼎诺投资统计就有50余家。

8月28日,《经济参考报》报道称,参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露,2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

数据来源:鼎诺投资

最后,降价潮真的会来吗?

房地产融资趋紧的信号已经发出,开发商的“苦日子”要来了。

业内猜测,融资端吃紧,开发商或降价回笼资金,下半年楼市可能迎来降价潮!

但是能降多少呢?答案可能并不会让市场太兴奋,原因有三:

1、调控旨在建立一个健康的市场,房价大跌并不“健康”。2020年4月24日,央行发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭总资产中,住房加商铺占70%,稳房价至关重要。

2、售价不可能低于成本价

那么成本价怎么得知呢?一般我们可以通过楼面价窥视一二。

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

但房价的价格定位又由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

据推算,土地成本占房地产开发成本比例40%-60%左右甚至更高。

楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。所以期待大降价的可以死心了。另外年初拿地的项目也要陆续入市了。

据统计,上半年北京不限价商品房用地,平均楼面价达到了3.6万元/平,比去年2.5万/平的楼面价,涨了近1万元/平。所以,优质的房子降价的空间更小。

3、地产泡沫并没有市场“忽悠”的那么大。

房价有没有泡沫,毫无疑问,一定是有的。但是,经过了从17年开始的这轮调控,房地产的金融泡沫已经得到有效遏制,崩盘?不存在的,绝无可能!

跟房地产直接相关,或者间接相关的上下游产业太多,房地产的基本面还是很稳的。

另外,未来的货币政策,也会长期维持一个比较宽松的环境,房价大面积下跌可能并不大。

总之,这波新规如果真的推行,对房地产市场是有好处的,另外大家可以重点观察以上50家触红线的房企,下半年这些企业玩命卖房的可能很大。

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