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今年楼市最豪横的羊毛出现 透漏了至暗信号

河南宇信房地产  时间:2020/06/19  浏览:   来源:凤凰网房产

    疯了!万人摇号抢房。杭州、南京万人摇号开挂似蔓延,创下一个又一个惊人记录。

这就是当下中国楼市的真实写照。

在这个“神仙打架”的年份,涌现了颇多令人印象深刻的事件。

从救市到救自己,楼市一片火热的背后,让人懵虑:为什么会这么疯狂?又会疯狂到何时?

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杭州、南京万人摇号开挂似蔓延,创下一个又一个惊人记录。

先看杭州——

“红盘频现”,这是目前杭州人最直观的感受。

6月13日,一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘,近6万人抢959套房,堪称再也无法超越的“杭州现象”!

摇号在杭州再正常不过。事实上在过去两年,杭州经历28次万人摇,其中最低中签率仅为0.66%。

但与以往最多2万多人参与不同,这次暴增到至6万人,宣告了杭州全民投资的疯狂再上新高度。

仅在过去一个月,杭州购房登记人数刷出新高:杭语蓝庭登记7400组,融创城登记8549组,其中融创城8549组登记家庭对应的房源数仅为269套,中签率仅0.5%。

截止到6月15日,杭州累计登记家庭保守估计有15万组次,

再看南京——

18天炸出10个日光盘,近6万人参与购房公证摇号,近两千套房子瞬间被抢空。

就在昨天(18日)南京河西云际花园摇号,68套房,精装均价47980元/㎡,总价约685万-908万,共吸引1700人报名,平均25人抢一套!

无独有偶,在杭州、南京万人摇号的同时,深圳千万身家富豪们蜂拥“打新”,限价盘重现百万喝茶费。

宝中三大神盘新锦安海纳公馆、云玺锦庭、都市茗荟都迫于宝安官方的压力也在近期要摇开盘。认筹消息一发出来,售楼处就被挤爆。

为什么人们狂热至此?

“这可是几百万的差价!?”

对于别人的质疑,参与认筹深圳海纳公馆的一个大姐发出这样的惊叹。

昨天,抢到河西云际的A女士,在朋友圈写道:

周边二手房小区成交价都在7万/㎡以上,在这种情况下,就算首付8成,买到也赚!我借钱都要买!

同样的事也发生在杭州B女士身上,在参与远洋西溪公馆“6万摇”之后,她发信息给在郑州的同学说:

毛坯均价只有2.8万/平米,周边项目均价3.5万~4万/平米。限价盘的红利就在眼前。以90平米计算,摇到最少能“赚”60万 。

他们说的都没错。以杭州为例,从已有房源进入二手市场的“万人摇”楼盘来看,价格坚挺。

——表内二手挂牌价均来自安居客

这也难怪,“专职摇号”在杭州、南京成为一个新兴行业,他们发动周围的亲戚朋友都去摇号,买到后不管是转手还是等交房,都是一本万利的生意。

在杭州一个摇号指南购房群里,有人宣称自2018年以来,自己及家人参与过16场摇号,终于摇中了一次。

在南京的一个购房群里,有人说,自己在河西摇号3年了,都没摇上!

因此,有专家认为投机情绪成风,万人抢房的根源,其实还是“房价倒挂”。

就连参与其中的人都感叹万人逐利皆为“限价”而来。

然而,事实真的如此?

请看下面这张图——

我们会看到2020年前五个月,土地成交出让金前五的城市,楼市都火了。

因“万人摇”受到全国关注的杭州,反弹势头最猛。

官方数据显示:

5月商品住宅(不含保障性住房)成交面积25.2万平方米,环比上升28.3%,同比上升91.4%。同时杭州5月新增供应38.78万平方米,环比上升49.4%,同比上升95.8%。

百城中,66个城市环比上涨。杭州成为房价涨幅最高的城市,上海、南京、广州涨幅紧随其后。

以6月杭州土拍为例——

土地出让5宗地块共吸金89.2亿元,地块以主城为主,3宗地块挂牌阶段就已溢价封顶。

整个杭州的中介、房产销售都疯狂了。

媒体称:

——备受各大房企青睐,竞争激烈,火、火、火。

但有一点让人百思不得其解,对开发商来说,因限价终端价格被控制,只能忍痛入市,卖一套亏一套。

在这种情况下,开发商为什么还会继续拍地?

因为地价上涨,且预期上涨预期高涨。

以南京为例——

5月以来,南京多宗地块经过超百轮竞价才成交,溢价率最高近90%。

如南京江心洲新地王——

出让公告显示,该地块的起拍价为24.9亿,最高限价34.9亿元,折算起拍楼面价为28517元/㎡。

同一区域,2019年,江心洲区域内地王楼面价31980元/㎡。

也就说一年前的地王楼面价和现在政府确定的地块起拍楼面价,相差不大。

江心洲新地王之后,整个南京的中介、房产销售都疯狂了。

还有广州——

以广州新地王为例,公示出的挂牌起始楼面价,就高达64576元/平,创下整个广州土地出让有史以来的起拍楼面价最高纪录,还没成交就已经是新地王了。

而新地王得主广州城投,是广州市政府全资子公司 。

无论怎样,整个广州的中介和房产销售都疯狂了。

打动客户的促销还是涨价,因为都知道房地产买涨不买跌,买房投资本身就是一种预期升值。

一个区域地王,能刺激一城中介的朋友圈;

一个城市地王,能让整个城市的居民都开始冲入售房部。

让老百姓感到房价要涨的预期,估计没有什么比土拍更能刺激的了。

惊人的土地市场,是夯实的楼市成交的基础。

南京江心洲新地王之后 ,南京报名摇号买房的人几乎是线性增长,尤其是5月份,总摇号报名人数已经超过3万人。而4月份只有9351人,大涨3倍。

数据来源:南京公证处

北京分钟寺地王之后,5月北京二手房成交量破2万、新房破5000套,创近两年新高;

同理,让开发商感到地价要涨的预期,估计没有什么比土拍更能刺激的了。

地价上涨传导至房价,各大城市加速卖地。

中指研究院发布2020年1-5月全国土地成交城市排行榜,显示全国土地成交金额TOP10城市总计成交7400亿元,较去年增长42.5%;

让老百姓感到房价要涨的预期,估计没有什么比土拍更能刺激的了。

让开发商感到地价要涨的预期,估计没有什么比土拍更能刺激的了。

在这个过程中,政府只要做到两点:

1、要拿出优质地块,这样超高的楼面价,才能刺激全市买房者的神经。

2、今天起拍楼面价,超过上去年地王的楼面价,这样才能刺激开发商的神经。

一套组合拳打下来,既能刺激购房者,又能刺激开发商。

于是你会看到——

土拍高溢价,导致市场预期高涨,二手房价格坚挺,房东涨价,限价就显得更有价差,老百姓就更加坚信“买到就赚到”;

土拍拍出新地王,导致市场预期高涨,老地王就出清了,开发商坚信还有更高的希望;

巨大的“价差”,引来了大量投机客的追逐。

在这一点上,开发商和购房者,没有谁比谁更英明。

在这个过程中,购房者、开发商都是好了伤疤忘了疼。

这就是“地市托楼市”,这是所有地方政府都熟知的模式。

3

但,在房住不炒的未改变的大背景下,目前的趋势终究是不可持续的。

最先扛不住的是开发商。

土拍在降温围猎房企越来越少!

除非特别优质的地块,否者基本上没什么参与。

具体而言,一线城市5月平均溢价率为14.9%,较上月增加9.9个百分点,主要是北京和深圳均有优质高价地块出让,譬如北京分钟寺、深圳前海地块溢价率均在25%以上;

二线城市供地节奏放缓,以优质地块成交占比并未减少,溢价率也得以延续高位,升至16.5%;

除此之外,开发商土拍热情很低!

6月重点城市流拍率较上月明显回升,涨至11%。

所以,接下来,扛不住的会是谁?这是一道开卷问答题。

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