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刚刚,降息落空!今年楼市还有机会吗?

河南宇信房地产  时间:2020/05/21  浏览:   来源:搜狐楼市

    

就在刚刚,央行公布了5月份的LPR价格,1年期LPR价格是3.85%,5年期LPR价格是4.65%,与上个月LPR价格持平。

这次降息的落空可能和很多人的预期都不太一样,因为在新冠疫情不断蔓延,世界经济逐渐滑入衰退边缘的当下,各国政府都通过货币大放水的策略来刺激经济发展。那么中国,作为世界第二大经济体,LPR进入下行周期应该是理所当然的事情。

而这次LPR为何没有延续上个月降息的趋势,未来利率会怎么走,以及今年楼市还会不会迎来大的行情,今天占用大家点时间聊聊这个话题。

01

其实早在上周我就大概预测出这个月的LPR价格可能不会下降,当时我一直强调MLF的利率价格是LPR重要的先行指标,因为这就相当于是货币批发价和零售价的关系。

就在上周五,央行公布对中小银行定向降准,释放资金约2000亿人民币。此外,续作到期的MLF,利率为2.95%,与上个月保持一致。

为啥这次MLF中标利率没降?还是因为4月降的幅度有点大,总要给市场一个反应时间,货币政策的传导是个很漫长的过程。

央行把钱给商业银行,商业银行再贷款给企业或者个人,这些企业和个人拿到钱去投资去消费进一步刺激经济,整个一套流程下来没个1-2个月是完不成的。

这里我不得不佩服我们国家政策的定力,大家都知道上个月老美股市大跌,特朗普给美联储施压,结果美联储疯狂“撒币”,也没有股市拉起来,这就是典型的没有远见的表现。经济不好了,谁都知道要下猛药来刺激,但是也要尊重客观经济规律啊。

从这次同时没有开展逆回购操作的情况来看,央行应该是认为目前市场内的流动性已经足够了,所以根本没有必要学其他国家一样盲目跟进更为激进的货币政策。

02

以往降息的目的只有一个,就是要刺激实体经济的复苏。

我们看到了,4月份的各项经济指标已经有了明显的好转。

这三张图大家也不用细品了,就三句话:复工复产进度已经接几乎完成甚至实现了增长;一场“报复性消费”已经在路上了;固定资产投资的恢复目前仍有一定压力。

病来似山倒,病去如抽丝,经济正在复苏,这个时候不需要强心针。

就像是农民种田,庄稼最近长的不好,可能有缺水的原因,也可能是缺少肥料、缺少光照或者有一些病虫害,必须有针对性的开展应对措施,如果目前已经是科学灌溉了,就不能一味的放水,否则不仅不能解决根本问题,反而会把庄稼淹死。

03

不过我还是认为这次不降息的信号很关键,比起降息本身,更重要的是背后逻辑:

即便经济很差,但领导依然对楼市很不放心。

不知道大家有没有发现,这两年的楼市行情和之前有很大的不同,其实从去年三四月份不少城市出现地王开始,本来全国市场就应该回暖,但是并没有,市场一直在呈现冒尖的点状行情,但没有扩散开一个个面。就是一个城市的某个阶段,或者某个板块忽然完成一轮暴涨,然后就没有然后了。

比如苏州的暴涨,宁波的阶段性行情,甚至于去年珠海也有过一波,都可以看到是有明显的反弹的。但是为什么这么好的大趋势就不像14年,15年那样,星星之火最终燎原了呢。

我觉得会出现这样的现象主要有两个方面的原因,第一个原因是虽然现在货币政策是宽松的,但是放出来的水并没有流进房地产领域。这个怎么理解呢,我们来看几组数据。

从央行发布的一季度银行家问卷调查显示,一季度贷款审批指数环比快速上升14.1个百分点至64.7%,已明显高于2009年二季度的上一个高点水平(57.2%)。大家都知道09正是房价大涨的前夜,而现在的信贷水平已基本恢复到当时的状况。

但是和09年不同的是,当时除了信贷环境的整体宽松以外,还有降低首付比例、取消认房认贷、贷款利率打折等一系列住房类专项配套信贷政策。

所以这就导致了超发的货币直接进入楼市,推动房价迅速上涨。但是目前的房地产信贷实际情况是怎样的呢,4月份居民新增长期贷款时4389亿元,相比3月份下降了311亿元。在如此宽松的货币环境下,新增的房贷需求不增反降!

水来了,但没有进到房地产。

04

第二个原因是“房住不炒”的弦依然紧绷,虽然多个地方政府和金融机构在疯狂试探中央的底线,但最后都被拍死。

比如3月12日,宝鸡市人民政府发布了一条重磅新政,明确提出买房降首付比例、上调公积金额度,但当晚就悄无声息的下架了。

又比如2月21日,驻马店提出首套房最低首付比例由30%下调为20%;公积金贷款额度由最高45万元提高到50万元。最终,新政经历了整整13天的挣扎、被约谈之后,还是撤了回去。

还有3月10日,网传湖州银行下调购房首付比例,在湖州购买首套房首付比例由30%下调至最低20%,二套房首付比例由40%下调至最低30%,但最终湖州银行矢口否认。

在看到驻马店的前车之鉴,广州专门绕开敏感的住宅领域,仅仅在商服用房方面解除了针对个人的限购。但当天晚上新政就被紧急撤回,打回原形。

没有了宽裕的购房政策,货币再宽松,买不了房也是没用的。

从这个角度说,我们继续延续年初的判断,2020年全国楼市没有大机会。

05

但是我请大家也不要对楼市彻底悲观。

大环境封死了总体的上限,但并不代表没有机会。

过去两三年,很多城市的房价虽然不涨了,然而基本面却在持续改善。

2017到2020,人们收入增加了多少,现金流改善了多少,家庭资产增加了多少,相信大家一定有所体会。

不少城市板块也在过去几年中完成了蜕化。

产业进驻、人口导入、商业开张,从郊区变市区,从睡城变宜居之城,从不毛之地到就业热土,只要经济在发展,城市在扩张,潜力板块的实力,一定不会辜负人们的期待。

所以我们看到很多板块,因为界面,因为新项目,因为有好房子,整个区域被带动起来。

比如上海浦东的张江南区,三年前要地铁没地铁,要学校没学校,记得当年去上科大新校区的时候得从2号线金科路换公交,踩过一大片泥泞才进的去。

而如今,13号线地铁通了,万科和建平的学校有了,微软、IBM、云从科技、恒瑞医药、华大基因纷纷入驻,购物中心也提上了日程。

于是我们可以看到,过去三年虽然上海整体大盘都没涨,但张江南区的万科翡翠公园就默默的从2017年的7万一平涨到了目前的接近9万一平。

这就是实实在在购买力的支撑。

目前的学区房的火热行情背后,也是如此。

小孩上学是刚性需求,公民同招背景下,为了学区,看似平平无奇的中产家庭,突然就搬出了几百万现金,七成首付去买了套七八百万的房子。

有人问,这些钱都是从哪来的?我想说,在真实的需求面前,这真的不算事儿。

在这背后,这种因为基本面改善的上涨,因为真实购买需求的上涨,是有价值依据支撑的。但是经济大环境又不足以支撑这种上涨去扩散,而且房住不炒又非常微妙地控制住了预期。

于是,在这些多重作用下,我们只能发现有点状行情出现,没有大面上的机会。有不少星星之火出现,能不能抓住,就真的很考验大家的实力了。

06

好,最后给大家一个建议吧。

在这种大的限制政策下,所有买房的想法,应该回归需求本源,压制一下炒作的心态,更多的是自住,兼顾一些投资保值,这样进可攻退可守

而来自市场一线的反馈的确也是这样,这些天我们在上海的线下咨询,是很久没见到那种纯投资客户了,就是那种放满杠杆买房的朋友。

现在的客户买房说到底还是要让自己住的好一点。改善和学区会成为未来一二年的主线,就像过去二年那样。这个结构性机会请大家务必注意下。

有点意思的是,终于在房改二十年后,房子在人们心智中的定位,慢慢变得像个家了,褪去金融筹码的味道。

而我作为一个房产配置者,忽然有点兴奋起来。这二十年间,市场主力品种从最早的老破小,到大面积低单价,再到现在的学区改善。每一次市场口味的转移,意味着估值体系的重塑。

我们喜欢变化的市场,因为:

没有变化,哪有后来人的机会。

以上是正文,来自南山、平层86和观观。

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